2013云南公务员面试辅导：房地产市场调控难在哪里(2)

　　难在土地出让金等税费是地方政府财政收入主要来源，是地方经济发展重要支撑，一时难以替代

　　主持人：加强了城乡土地统筹规划，增加建设用地供应量，降低土地价格，是否就能解决高房价的问题呢？

　　顾云昌：恐怕没有那么简单。现在问题的关键在于，土地开发是地方政府财政收入的主要来源。很多地方政府的财政收入当中，少说有60%是土地出让金和房地产税收。今年1—4月，中央财政收入下降了，地方财政收入却上升了，就因为房地产销售增加了很多。所以，不出卖土地，财政就没钱，建设就没钱了，城市公共社会保障建设就跟不上，连公务员的工资可能都成问题。

　　王珏林：土地财政跟官员政绩相连，考察干部主要看经济增长，必然会给官员带来压力。财权和事权是相应的，要干事就得有钱，现在地可以批租，当然会想办法卖地赚钱。

　　主持人：目前，上海、重庆两地在做房产税试点工作，未来房产税试点城市可能要扩围，有学者指出，房产税可能替代土地财政成为未来地方财政的主要来源。各位怎么看？

　　王珏林：利用房产税来调控房地产市场是一个方向。因为房地产市场要真正成熟起来，就要脱离行政管理，就得建立市场管理制度。从发达国家看，市场管理手段靠什么？主要还是税收。现在重庆、上海在试点，主要还是“浅试水”，整体操作意义不是太大，对重庆和上海房地产市场发挥的管理作用也非常有限，但是能够为将来的试点提供一些可供借鉴的经验和方法。但这里面涉及一个复杂的问题，政府已经收了70年的钱，现在又要收各种税，这合理吗？所以在方案设置上不能为了收税而收税，而是要做细密、全面的考虑，要考虑大多数人的利益和承受能力。

　　顾云昌：政府土地财政的体制一下子改变不了，因为还没有其他成熟的税收能够代替它。物业税涉及面很广，一时开征不了，而现在试点的房产税也难以替代土地出让金。以上海为例，一年的房产税收才20亿元，而一年的土地出让金是1000亿元。目前，各地政府缺乏经济来源，要靠出卖土地发展经济，我们要客观理性地分析土地财政的作用。我国没有财富的原始积累，也不可能像西方那样，通过掠夺别国的财富来搞城镇化建设。那我们的财富从哪儿来？实际上就是靠土地财政。土地财政使我们短时间内积累了大量财富，支撑着我国的政府运行和经济的发展。现在城市要发展，要搞基础建设，要改善居民的居住条件，包括承办奥运会、世博会这样的大活动，前提都是有财政支持。所以，我总觉得，我国的房地产市场改革恐怕还得是渐进式的，急不得，这是一个历史过程。

　　难在我国产业结构不合理，居民投资渠道狭窄，房地产市场成为投资投机主渠道，金融改革需跟上

　　主持人：除了土地价格、土地财政之外，还有哪些因素在削弱调控政策的力度？

　　易宪容：我认为，房地产投资投机过热才是房价高企、难以调控的根本原因。现在的房地产市场投资投机盛行，挤出了正常的消费需求。这会导致四大问题：一是产业结构全面退化，军工企业、服装企业、玩具企业等相当部分人都去做房地产，而不是创新、转型。二是金融风险累积。房价大幅上涨是10年来中国银行金融杠杆推高的结果。朱基做总理的时候，我国信贷5年只有6.75万亿元，而2008—2012年银行信贷加上社会融资，总额达65万亿元，就是说增长了10倍。若房价持续上涨，不会出问题，但逆周期时，问题就来了。最近温州和鄂尔多斯房价开始下跌，就是苗头。全国都出现这种情况的话，问题就会很大。三是由于房价飙升，住房成了很多民众心目中财富增长最快的工具，民众就会千方百计地持有住房，导致社会财富短时间内向少数人聚集，加剧了社会的贫富分化。四是住房市场发展跟其他发展有一个不同，土地属于国家所有，房地产开发商垄断了房屋开发权，但住房产品是市场化的，这就容易导致权力寻租、权钱交易。这四大问题对经济产生了相当不好的影响。

　　陈新年：银行信贷是推高房价的因素之一。我们现在出台很多针对开发商贷款的调控政策，如资本金必须达到一定比例，目的是降低房地产业对银行的过度依赖，但对买房者信贷的要求并不严格。银行由于利益的驱动，对于按揭者的信用状况一般是睁一只眼闭一只眼，对买房者出示的收入证明并不认真核实，认为有房子做抵押，就是优质产品。所以，房价居高不下有银行推波助澜的成分。

　　主持人：这种情况有没有办法改变呢？

　　易宪容：办法是有的。第一，要把中国住房市场的性质用法律方式界定清楚。到底住房是干什么的，是消费品还是投资品？投资品有投资品的政策，消费品有消费品的政策。比如说，保障性住房占10%，消费性占70%，投资性占20%，要给出不同的政策。第二，通过金融杠杆和税收杠杆，把住房的投机投资功能去掉，如果80%的住房是不能赚钱的，房地产市场就能够健康发展，能够成为未来中国经济增长的动力，李克强总理所说的城镇化也就能实现。

　　顾云昌：目前，我们缺少好的金融产品，投资渠道不畅，金融业发展严重滞后。房地产市场只要存在就会有投资，杜绝不了，但确实需要限制。民众的钱要保值增值，实业和金融都要壮大起来才好。

（编辑：云南华图）