2013云南公务员面试辅导：房地产市场调控难在哪里

　　主持人：住房问题关系国计民生，是政府和民众最为关心的问题之一。目前房地产调控进入关键期和敏感期，最新数据显示，在“史上最严”的调控措施之下，房价依然居高不下。房地产市场调控究竟难在哪里？如何解决这些难题？

　　难在工业化、城镇化加速推进，人口聚集效应推高地价，商品住宅用地供应量相对不足，土地制度需进一步改革

　　主持人：从1998年实施住房分配货币化开始，政府陆续出台了多项房地产宏观调控政策。特别是2003年以来，中央政府几乎每年都出台调控措施，包括“国十条”“国八条”以及最近的“国五条”等。应该说中央政府非常努力，调控效果也是有的，但和百姓期待还有距离。为什么调控这么难？

　　王珏林：调控确实非常难。我们是工业化发展阶段，跟任何发达国家没法比。人家是工业化定型了，属于工业化后期，而且人家是城市定型了，我们处于大发展、大流动阶段。当前，我们提出新型城镇化，未来10年，城市建设仍然会加快，大量人口集聚到城镇尤其是大城市，必然带来土地价格上涨，从而带来房价的上涨。这是认识房价调控难的一个大前提。

　　顾云昌：过去10年来，住房需求在改革中史无前例地呈现出大爆发的局面，简直是“千年等一回”，这是经济形势好的体现。但我们对这个大爆发认识不足，准备不足。在旺盛的需求面前，城市商品住宅用地的供应量跟不上，造成了房地产开发量相对于旺盛的需求来说数量严重不足。土地供不应求，价格自然会上涨，实际上，房价过高的主要原因之一就是土地价格高。现在大城市房价中的一半左右是土地出让金。为了保障我国的粮食安全，中央政府提出要严守18亿亩耕地红线，这个很有必要，但客观上影响了城市建设用地的供应量。

　　建设用地分布不合理也是推高房价的重要因素。现在中国人一半住在城里，一半住在农村，但城市建设用地的总面积只有农村建设用地总面积的1/4。此外，我国城市用地结构不合理，工业用地大概占整个城市建设用地的30%，而发达国家是15%左右。

　　李景国：有人说18亿亩耕地红线不必守，因为石油对外依存度达50%都没事，粮食为什么不能依赖国外？我不同意，因为没有石油不会乱，大不了不开车，没有粮食马上就乱。实际上，我们并不缺地。要计算建设用地的存量，需要统筹城乡来看。我有一组数据：2004年，我国农村居民人均宅基地面积大概是210多平方米，到了2007年，这一数字变为250多平方米。也就是说，随着城镇化的发展，城市人口增多，农村人口减少，农村人均宅基地面积增多了。按照住建部最高的行业标准，城市人均住宅面积最大120平方米，农村人均最大150平方米，如果能把城乡居民点建设用地存量统筹起来，现有城乡居民点土地存量不仅足够15亿人使用，还能腾出约0.7亿亩耕地。为什么缺地呢？就是没有做好城乡统筹、地区统筹。

　　一边是买方面对坚挺的房价心态复杂，另一边卖方则因楼市宏观调控而使出“浑身解数”促销。图为在第十三届杭州人居展上，参观者在查看楼市地图。

　　政策调控效果不好，其中有一个很重要的原因是底数不清。1985年搞过一次房屋普查，以后再也没有做过。现在底数不清，又没有长远的战略规划和设想，所以制定的政策往往没有针对性。我们建议要搞战略性规划，在搞城镇化规划时，应把房地产的发展搁进去。

　　主持人：是否可以采取一些措施，改变建设用地分布不合理的现状呢？

　　李景国：可以采取建设用地市场化来解决这个问题。主要从两个方面着手：一是给农村宅基地确权，建立城乡统一的建设用地市场，允许农村居民点建设用地指标买卖和由乡到城流动，即可以像重庆那样搞“地票”。二是制定激励农民腾退废弃宅基地的配套政策，建立建设用地市场，不能让农民吃亏。不过，最重要的是在农村建设用地流转市场化过程中，如何守住耕地的红线，需要进一步探索，这也考验着管理者的智慧。

　　王珏林：我不太同意这个观点。用“地票”来调节建设用地指标，只会让指标越来越多地向大城市集中。目前，北京、上海、广州的城市规模已经很大了，城市越大承担的风险就会越大。

　　我们的城市建设发展到现在这个阶段，大、中、小城市比例不均衡，东、西部分布不均衡，在这种情况下，只能采取疏散的方式。比如北京，需要建卫星城。如果建成了卫星城，形成产业转移、投资转移、人员转移，那大城市的建设用地需求就会下降，土地价格也就会随之下降。所以，城市建设还是要均衡发展，城乡并重、大小并重、东西并重。

（编辑：云南华图）